Povezave:

Vlada črtala 8. člen Černačeve uredbe

 Vlada je črtala 8. člen uredbe o razvrščanju objektov glede na zahtevnost gradnje. Člani vlade menijo, da so tako preprečili morebitno izigravanje prostorskih aktov občin. Strokovnjaki pa opozarjajo, da črtanje le enega člena ni dovolj.

Vlada je sprejela uredbo, ki spreminja uredbo o razvrščanju objektov glede na zahtevnost gradnje. Člani vlade so po opozorilih občin in strokovne javnosti preučili situacijo, ki sta jo povzročili sama uredba in spremembe osnovne uredbe, ki so sledile le po desetih dneh. Vlada Alenke Bratušek je ugotovila, da največ nejasnosti in nezadovoljstva občin ter strokovne in druge javnosti v praksi povzroča 8. člen uredbe. Kot pravi vlada, je z 8. členom uredbe, ki določa pogoje za umestitev nezahtevnih in enostavnih objektov v prostor, država v nekaterih primerih posegla v izvirno pristojnost občin na področju prostorskega načrtovanja.

Tako je vlada danes 8. člen uredbe preprosto črtala. Zdaj po mnenju vlade ni nobenega dvoma več, da se za umeščanje objektov v prostor uporabljajo izključno določbe veljavnih prostorskih aktov občin. Ocenili so, da so tako preprečili morebitno izigravanje občinskih pravil, zapisanih v prostorskih aktih. "S tem pa je tudi jasna odgovornost občin, da zagotovijo ustrezne podlage oziroma sprejmejo ustrezne ukrepe za ureditev problematike," so dodali na vladi.

Strokovnjaki, združeni v skupino Odgovorno do prostora, menijo, da bi bilo treba v celoti odpraviti uredbo o razvrščanju objektov glede na zahtevnost gradnje, ki jo je pripravila še vlada Janeza Janše. Čeprav je nova vlada danes črtala najbolj sporni člen uredbe, so prepričani, da manjši popravki uredbe niso prava rešitev.

Zdaj bo vlada proučila še dejansko stanje in možne rešitve, da bi bilo na sistemski ravni zagotovljeno kakovostno umeščanje objektov v prostor ter gradnja zanesljivih in varnih objektov.

Na vladi pravijo, da današnja sprememba uredbe poudarja ključno odgovornost občin, da na svojem območju določijo zahteve in pogoje, ki morajo biti izpolnjeni za umestitev vseh objektov. Tudi enostavnih in nezahtevnih objektov v prostor. Na vladi pravijo, da je bila pristojnost določanja teh pogojev po letu 2003 v celoti vrnjena pod okrilje občin. "Za nekatere občine to pomeni sprejetje novih ali spremenjenih prostorskih aktov, saj se ne bodo več mogle sklicevati na t. i. ureditev te tematike s strani države," še pravijo na vladi.

Vir: 25ur.com, Ljubljana, 28.03.2013,

Kaj in kako lahko gradimo po uredbi o razvrščanju objektov?

Ljubljana - Uredba o razvrščanju objektov glede na zahtevnost gradnje, ki jo je nedavno sprejela Janševa vlada, naj bi poenostavila postopek pridobivanja gradbenih dovoljenj. Zbrali smo nekatere njene poudarke.

Z uredbo o razvrščanju objektov glede na zahtevnost gradnje, sprejeto februarja in spremenjeno marca, je Janševa vlada, kot je zapisala, določila širok nabor nezahtevnih objektov, za katere je mogoče dobiti gradbeno dovoljenje po poenostavljenem postopku.

Nekdanja vlada je sprejem dokumenta utemeljila z odpravo administrativnih ovir in bremen za investitorje in upravne organe. Kot so pojasnili, bo v več primerih kot do zdaj mogoče investicije izvesti brez gradbenega dovoljenja in posledično brez projektne dokumentacije oziroma bo ta manj obsežna, postopki pa bodo hitri in za investitorje bistveno cenejši.

Na uredbo se je sicer s pismom premierki Alenki Bratušek kritično odzval del stroke, zbran v skupini Odgovorno do prostora.
Kaj torej določa nova uredba, ki naj bi poenostavila postopke pridobivanja gradbenih dovoljenj, v več primerih kot doslej pa omogočila izvedbo gradnje brez gradbenega dovoljenja? V nadaljevanju smo pripravili njen pregled z nekaterimi pojasnili.

Štiri vrste objektov, pri dveh postopki poenostavljeni


Uredba razvršča in določa objekte glede na zahtevnost gradnje na zahtevne, manj zahtevne, nezahtevne in enostavne, podrobneje določa vzdrževanje objektov, pa tudi pogoje za umeščanje nezahtevnih in enostavnih objektov v prostor, kadar ti niso določeni v prostorskem aktu.

Zahtevni objekti po uredbi so objekti, v katerih se zadržuje večje število oseb, objekti, ki imajo velike dimenzije, objekti, za katere je vedno obvezna presoja vplivov na okolje po zakonu, ki ureja varstvo okolja, ali drugi objekti, če je tako določeno s posebnimi predpisi. Med zahtevne objekte se na primer uvrščajo večstanovanjske stavbe, poslovne in upravne stavbe, gostinske, trgovske in stavbe za storitvene dejavnosti, ki presegajo površine in višine, določene v uredbi, pa seveda ceste, mostovi in vsi ostali veliki objekti.

Nezahteven objekt po uredbi je tisti, ki je konstrukcijsko manj zahteven.

Kot enostavne uredba opredeljuje konstrukcijsko nezahtevne objekte, ki ne potrebujejo posebnega statičnega in gradbeno-tehničnega preverjanja, obenem pa niso namenjeni prebivanju in nimajo vplivov na okolje.

Manj zahtevni objekti pa so vsi tisti, ki niso uvrščeni med zahtevne, nezahtevne in enostavne objekte.

Primeri nezahtevnih objektov


Primeri nezahtevnih objektov po uredbi so na primer majhne stavbe s površino do 50 kvadratnih metrov (garaža, drvarnica, pokrita skladišča za lesna goriva in podobno), razni pomožni objekti v javni rabi, ograje, višje od dveh metrov, podporni zidovi, greznice, samostojna parkirišča do 200 kvadratnih metrov, športna igrišča na prostem, velika od 1.000 do 10 tisoč kvadratnih metrov, večji objekti za oglaševanje, objekti za rejo živali s površino do 100 kvadratnih metrov, pomožni kmetijsko-gozdarski objekti s površino do 150 kvadratnih metrov, na primer kozolci toplarji, pa tudi objekti za kmetijske proizvode in dopolnilno dejavnost s površino do 80 kvadratnih metrov.

Primeri enostavnih objektov


Med enostavne objekte pa uredba med drugim uvršča majhne stavbe do površine 20 kvadratnih metrov, ki so zasnovane kot dopolnitev obstoječih povezav (lopa, uta, nadstrešek, manjša drvarnica in podobno), manjše pomožne objekte v javni rabi (na primer pomožni cestni objekti), ograje, nižje od dveh metrov, podporne zidove, greznice z volumnom do 30 kubičnih metrov, rezervoarje za vodo z volumnom do 100 kubičnih metrov, do pet metrov visoke in do 30 metrov globoke vodnjake in vodomete, kolesarske in gozdne poti ter pešpoti, manjša igrišča na prostem (s površino do 1.000 kvadratnih metrov), pa tudi manjše oglaševalske površine ter pomožne kmetijsko-gozdarske objekte, manjše od tistih, ki se uvrščajo med nezahtevne objekte, med katerimi uredba na primer našteva kozolce, kmečke lope, rastlinjake, silose, skednje, senike, kašče, gnojišča in podobno.

Pogoj za dopustnost gradnje se presoja po prostorskem aktu


Po uredbi je pogoj za umestitev nezahtevnih in enostavnih objektov v prostor izpolnjen, če so pri nameravani gradnji upoštevane določbe prostorskih aktov in drugih predpisov občine. Kadar ti pogojev ne navajajo, se za dopustnost umestitve upoštevajo pogoji iz uredbe, med katerimi so odmiki od sosednjega zemljišča, dopustna namenska raba, dovoljeno število objektov na posamezni parceli ter dovoljeno oblikovanje, materiali in velikost.

Treba je pojasniti, da uredba ne posega in ne spreminja prostorskih aktov, ki jih sprejmejo posamezne občine in v katerih so prikazani območja namenske rabe zemljišč, vrste dopustnih dejavnosti, merila in pogoji za umeščanje vseh vrst objektov, podatki o varovanih območjih in pasovih in podobno.

Po veljavni zakonodaji mora biti torej sleherni objekt umeščen v prostor v skladu s prostorskim aktom. Tako gradnja zunaj območij in brez pogojev, ki jih določajo občinski prostorski akti, v nobenem primeru ni dovoljena. Izjema je zgoraj omenjeni primer, ko prostorski akti in drugi občinski predpisi ne navajajo pogojev za prostorsko umestitev nezahtevnih in enostavnih objektov.

Soglasja obvezna v vsakem primeru


Tako za nezahtevne kot za enostavne objekte velja, da mora investitor pred gradnjo objekta pridobiti potrebna soglasja. Na primer soglasje pristojnega soglasodajalca, če je nameravana gradnja objekta znotraj varovalnega pasu vodotoka, prometne infrastrukture, okoljske, energetske in elektronske infrastrukture ter druge gospodarske javne infrastrukture.

Soglasje je potrebno tudi v primeru, ko je nameravana gradnja na varovanem območju kulturne dediščine, varovanem območju narave, vodovarstvenem območju, v varovalnih gozdovih.

Kadar je odmik nameravanega objekta manjši od predpisanega, je potrebno soglasje soseda.

Brez gradbenega dovoljenja pri enostavnih objektih


Pri objektih, ki jih uredba uvršča med enostavne, razen zgoraj navedenih soglasij ni potrebna pridobitev nobenih drugih posebnih dovoljenj. Ob tem velja pripomniti, da pri gradnji enostavnih objektov tudi po stari uredbi, ob upoštevanju veljavnega zakona o graditvi objektov, ni bilo treba pridobiti gradbenega dovoljenja.
V vsakem primeru pa mora vsak, ki želi posegati v prostor, vedeti, kaj določa prostorski akt, in to tudi upoštevati.

Poenostavljen postopek za nezahtevne objekte


"Investitor mora za pridobitev gradbenega dovoljenja za nezahteven objekt tudi po novi uredbi izpolniti poseben formular in priložiti listine, iz katerih so razvidni, situacija objekta, tehnični opis, namembnost, površina, tloris, prerez in fasada objekta, pa tudi navedba odmikov od sosednjih parcel ter seveda vsa potrebna soglasja. Izkazati mora tudi pravico graditi. Oblikovanje in umestitev objekta pa mora biti v skladu s prostorskim aktom. Gre za poenostavljen postopek pridobivanja gradbenega dovoljenja," pojasnjuje arhitektka Jana Malenšek iz biroja Malenšek arhitekti.

"Postopek tako ostaja enak, je pa nova uredba določene objekte razvrstila drugače, nekaterim enostavnim in nezahtevnim objektom pa je spremenila zgornjo mejo velikosti ter podrobneje opredelila, kaj je vzdrževanje," dodaja Malenškova.

Investitorje preverja inšpekcija


Nadzor na tem, ali so objekti skladni z zakonom o graditvi objektov in s prostorskimi akti, pa tudi z gradbenim in uporabnim dovoljenjem, sicer izvaja pristojni inšpektorat.

Inšpektorat preverja, ali se objekt gradi, ali je zgrajen in ali se uporablja in vzdržuje v skladu z zakonom o graditvi objektov, s podzakonskimi akti, pravilniki, prostorskimi akti in drugimi predpisi.

Vir: J.T.,PlanetSiol.net

Gradnja nezahtevnega ali enostavnega objekta - krinka za legalizacijo vikenda?


Po tem, ko je bila v Uradnem listu št. 18/2013 objavljena Uredba o razvrščanju objektov glede na zahtevnost gradnje, je predvsem zaradi afere ministra Maherja in pritiskov civilne družbe prišlo do hitre spremembe uredbe. Kako tudi ne, ko pa je nepremišljena uredba o razvrščanju objektov omogočala enostavno legalizacijo vikendov na območjih, kjer gradnja ni dovoljena.

Vlada je zgolj nekaj tednov po sprejetju Uredbe o razvrščanju objektov glede na zahtevnost gradnje, uredbo spremenila ter jo dopolnila – objekti morajo odslej upoštevati prostorske akte in predpise občine. Kako pomembna je bila sprememba dokazuje že dejstvo, da so samo v občini Piran prejeli skoraj 200 vlog, s katero bi se legalizirali objekti, ki sicer predvidoma služijo kot vikendi, a jih je marsikdo postavil pod pretvezo, da gre za pomožen kmetijski objekt.

Od črne gradnje do legalizacije vikenda

Lastniki počitniških črnih gradenj, so od nekdaj poskušali legalizirati svoje vikende na različne načine, večinoma prav s tem, da so zatrjevali, da gre za čebelnjake, kleti, lope za orodja in podobne objekte, ki so glede na zemljišče nujni.

Pri legalni gradnji pomožnega kmetijskega objekta, pa naj gre za enostavno ali nezahtevno majhno stavbo, je potrebno upoštevati, da mora ta neposredno služiti kmetijski proizvodnji ali povečani kmetijski proizvodnji. Pri tem je potrebno soglasje občine, ki skuša s tem zaščititi najboljša kmetijska zemljišča. Lastnik zemljišča mora imeti pri tem seveda na razpolago dovolj veliko zemljišče, da lahko objekt dovolj oddalji od meje s sosednjim zemljiščem (odmaknjenost vsaj za polovico svoje višine oziroma, pri vkopanih objektih, najmanj 1,5 metra), zagotovljen pa mora biti tudi predpisan varovalni pas od ceste, plinovoda, električnega, vodovodnega in kanalizacijskega omrežja – če varovalni pas ni zadosten, je možno graditi le po pridobitvi posebnega soglasja. Na zemljišče se lahko pojavi en objekt posamezne vrste ali več objektov različnih vrst.

Sicer za pomožne kmetijsko gozdarske objekte velja, da morajo biti pritlični in grajeni brez medetažne plošče – to pomeni, da je streha hkrati strop nad prostorom. Objekt mora biti skladen z okoljem, torej ne sme izstopati ali s svojim videzom »kvariti« videza prostora.

Nezahtevni in enostavni objekti

Za majhno stavbo, s površino do 50 kvadratnih metrov, ki ni namenjena prebivanju, veljajo med drugim garaža, drvarnica, pokrita skladišča za lesna goriva, savna, fitnes, zimski vrt in podobno – vse to štejemo med nezahtevne objekte.

Za enostavne objekte štejemo objekte s površino do 20 kvadratnih metrov, ki so samostojni ali prislonjeni k stavbi, sem pa spadajo objekti kot so lopa, uta, nadstrešek, manjša drvarnica, letna kuhinja, manjša savna, manjši zimski vrt, vetrolov in podobno.

Med nezahtevne in enostavne objekte sodijo tudi ograje, podporni zidovi, greznice, vodnjaki, parkirišča, športna igrišča in podobno.

Kaj pa je tisto, kar se šteje za pomožni kmetijsko gozdarski objekt, s čimer ljudje običajno prikrivajo svoje vikende? Gre za objekte namenjene kmetijski pridelavi, gozdarskim opravilom in vrtnarjenju, ki niso namenjeni bivanju. Ti se glede na površino, v višino ali volumen ločujejo na nezahtevne in enostavne objekte, sem pa spadajo kozolci, kmečke lope, pastirski stani, grajeni rastlinjaki, silosi, skednji, seniki, kašče, gnojišča, koruznjaki, kleti, vinske kleti, pokrita skladišča za lesna goriva, zbiralniki gnojnice in gnojevke, napajalna korita, krmišča, hlevski izpusti, grajena molzišča, grajene obore, grajene ograje za pašo živine, grajene ograje ter opore za trajne nasade, grajene poljske poti in grajene prometnice. Prav tako so kot nezahtevni objekti aktualni objekti za kmetijske proizvode in dopolnilno dejavnost, ki ravno tako niso namenjeni bivanju, njihova površina je lahko do 80 kvadratnih metrov, sem pa spadajo zidanice, sirarne, sušilnice sadja in rib, oljarne, kisarne in mlini. 

Vir: SLONEP, 25.03.2013  

Vlada popravlja sporno uredbo o gradnji enostavnih in nezahtevnih objektov

Ljubljana - Vlada je zaradi različnih razlag določb glede pogojev za umeščanje nezahtevnih in enostavnih objektov v prostor pripravila predlog novele uredbe o razvrščanju objektov glede na zahtevnost gradnje. 

Vlada je zaradi različnih razlag določb glede pogojev za umeščanje nezahtevnih in enostavnih objektov v prostor pripravila predlog novele uredbe o razvrščanju objektov glede na zahtevnost gradnje.Vlada uredbo popravlja le nekaj tednov po njenem sprejetju ter po negativnih odzivih stroke in predstavnikov lokalnih skupnosti. 

Vlada, ki opravlja tekoče posle, je v spremenjeni uredbi določila, da je pogoj za umeščanje nezahtevnega in enostavnega objekta v prostor izpolnjen, če so pri nameravani gradnji teh objektov upoštevane določbe prostorskih aktov ali drugih predpisov občine. Vlada je določila še, da v kolikor prostorski akt ali drug predpis občine ne določa pogojev za umeščanje teh objektov v prostor, je umestitev takšnega objekta dopustna le ob izpolnjevanju določenih pogojev. 

Namen objekta dopolnjuje namensko rabo obstoječe pozidave: 

Tako morajo biti najbolj izpostavljeni deli objekta od meje sosednjega zemljišča odmaknjeni za polovico svoje višine, pri vkopanih objektih najmanj 1,5 metra. Vlada je v uredbi zapisala tudi, da namen objekta dopolnjuje namensko rabo obstoječe pozidave, in da se na parceli, namenjeni gradnji, lahko postavi največ en objekt iste vrste ali več objektov različnih vrst. 

Prav tako je vlada določila, da objekt s svojo velikostjo, materiali ter drugimi oblikovnimi značilnostmi ne sme kvariti splošnega videza prostora in v prostoru ne sme izstopati. V primeru dopolnitve obstoječe pozidave pa glede na velikost, materiale, barvo in druge oblikovne značilnosti objekt ne sme odstopati od že zgrajenih objektov oziroma mora slediti tipologiji že zgrajenih objektov. 

Za parcelo, namenjeno gradnji, se po noveli uredbe šteje gradbena parcela, ki je bila določena z upravno odločbo kot funkcionalno zemljišče ali zemljiška parcela, parcelirana v skladu s prostorskim aktom. V primeru obstoječe pozidave pa se za takšno parcelo šteje parcela, na kateri leži objekt, za katerega je bilo pridobljeno gradbeno dovoljenje. Vlada ob tem dodaja, da se omenjena pravila ne uporabljajo za objekte, za katere posebni predpisi določajo, da je njihova gradnja v javno korist.

Nova uredba kot nezahtevne določa vse majhne stavbe do 50 kvadratnih metrov površine 

Če je dosedanja uredba za enostavne majhne stavbe površine do 30 kvadratnih metrov in med 30 in 50 kvadratnih metrov za nezahtevne majhne stavbe, nova uredba kot nezahtevne določa vse majhne stavbe do 50 kvadratnih metrov površine. Nova uredba uvaja tudi kategorijo majhnih stavb kot dopolnitev obstoječe pozidave in za enostavne tovrstne objekte postavlja zgornjo mejo površine 20 kvadratnih metrov. 

Vlada je dosedanjo uredbo konec februarja sprejela z namenom odprave administrativnih ovir in bremen za investitorje in upravne organe. Že kmalu zatem pa so strokovnjaki iz skupine Odgovorno do prostora opozorili, da je uredba škodljiva, saj lahko pride do primerov nevarne gradnje, objektov pa ne bo mogoče v celoti evidentirati. Poleg tega naj bi vlada z uredbo posegla v pristojnosti lokalnih skupnosti. 

V Skupnosti občin Slovenije so vlado pozvali k zadržanju izvajanja uredbe. Zahtevi so se pridružili v občini Piran, kjer niso izključili niti možnosti sprožitve pobude za oceno ustavnosti uredbe. Po poročanju Primorskih novic pa so v izolski in piranski občini v zadnjih dneh po sprejetju uredbe prejeli nadpovprečno veliko število klicev in informativnih obiskov glede možnosti legaliziranja obstoječih črnih gradenj ali postavitve novih objektov.

Vir: Planet siol.net

Gradnja lažja, stroka na noge

Spremembe. Hitreje do zidanice ali čebelnjaka; urbanisti hočejo ustavno presojo.

Na ministrstvu pravijo, da v zakonu o gradnji objektov še vedno obstajajo ustrezne varovalke, ki preprečujejo, da bi se objekti gradili tako, da bi to vplivalo na njihovo varnost.

"Gradbene investicije bo mogoče izvesti hitreje in ceneje, vendar še vedno upoštevaje okoljske in druge omejitve," na ministrstvu za infrastrukturo in prostor pojasnjujejo popravljeno prostorsko zakonodajo.

Mini legalizacija
Gradbeni inšpektorji. Ocenjujejo, da se bo zaradi nove uredbe število postopkov, ki jih vodijo zaradi gradnje enostavnih objektov, zmanjšalo za do 30 odstotkov. Uredba tako uvaja neke vrste minilegalizacijo.

Ministrstvo z vladno uredbo objekte razvršča glede na zahtevnost gradnje. Za nezahtevne objekte, ki niso namenjeni bivanju, mora investitor pridobiti gradbeno dovoljenje, ni pa mu treba priložiti projektne dokumentacije, zaradi česar je postopek hitrejši in cenejši.

Določili so tudi nabor enostavnih objektov, za katere gradbenega dovoljenja sploh ni treba pridobiti. Natančneje so definirana tudi vzdrževalna dela, ki se lahko opravijo brez upravne odločbe.

Za ustavno presojo

Stroka in občine so do sprememb zakonodaje kritične in napovedujejo ustavno presojo. "Razhajanje med strokovno in politično javnostjo se odraža v škodljivi razgradnji sistema urejanja prostora in v prostorskih degradacijah, ki že ogrožajo kakovost bivanja in razvojno zanimivost Slovenije," pravijo v skupini Odgovorno do prostora, v kateri so združeni urbanisti in arhitekt

VIR: Zurnal24.si -  David Jug

Obetajo se zidanice brez vinogradov

Vlada povečuje velikost objektov, ki jih bo vsak lahko gradil na lastno pest in brez kakršnih koli dokumentov. Hkrati rahlja omejitve, kje ti objekti lahko stojijo.

»Zgodba skednjev in pastirskih stanov po dolini Soče in po Triglavskem narodnem parku je dovolj povedna. Ti objekti dajejo navzven videz kmetijsko-gozdarskih objektov, v resnici pa se uporabljajo kot prostočasni objekti, recimo kot počitniške hiše. Gradbeni inšpektorji tega ne morejo dokazati, razen če na kakšni strehi opazijo dimnik. S to novo uredbo je zdaj vlada še dodatno dopustila vseslovensko akcijo postavljanja prostočasnih objektov v preobleki kmetijsko-gozdarskih objektov,« je ogorčen krajinski arhitekt Izidor Jerala. »To bo katastrofa za našo skupno javno dobrino – prostor – še zlasti zato, ker vsi ti posegi ne bodo nikjer evidentirani,« se mu pridružuje komisarka za zakonodajo pri Zbornici za arhitekturo in prostor Slovenije Helena Kovač.

Poplava nevarnih gradenj?

Z novo uredbo o razvrščanju objektov glede na zahtevnost gradnje, ki jo je vlada sprejela prejšnji teden in jutri stopa v veljavo, se po mnenju stroke odpira široko polje za rast nenadzorovanih in posledično celo nevarnih gradenj. Ne le da vlada z uredbo povečuje velikost objektov, ki bodo sodili med enostavne in nezahtevne objekte, za katere ni treba pridobiti gradbenega dovoljenja oziroma jih bodo investitorji lahko gradili brez vsakršne strokovne podlage, torej brez projektne dokumentacije. Hkrati tudi rahlja omejitve, kje je mogoče postaviti takšne objekte oziroma koliko jih je dovoljenih na eni parceli.

Čeprav se je stroka že doslej pritoževala nad nevzdržnim porastom lop, garaž in drugih enostavnih objektov, je bilo teh po besedah Kovačeve malo v primerjavi s tem, kar omogoča nova uredba. Kot je izračunala vlada, se za 35 odstotkov povečuje število objektov, ki bodo sodili med enostavne, za več kot 50 odstotkov pa bo večje število objektov, ki bodo sodili med nezahtevne. Brez kakršne koli strokovne presoje se bodo po novem lahko gradile tudi večetažne stavbe, stavbe s površino do 150 kvadratnih metrov, športna igrišča v velikosti do 10.000 kvadratnih metrov, pa tudi ograje, visoke do štiri metre.

Širokogrudne omejitve

Poleg tega po besedah Kovačeve v uredbi ni več omejitve, da se lahko enostavni in nezahtevni objekti gradijo le na tistih parcelah, kjer že stoji nek objekt. Po besedah Jerale pa bi zaradi nenatančnega določila iz uredbe lahko celo sklepali, da je kmetijski oziroma gozdarski objekt po novem mogoče postaviti tudi na nezazidljivem zemljišču, torej celo sredi prvovrstnega kmetijskega zemljišča oziroma gozda. »Kmetijska zemljišča so bila do danes pod posebnim varstvom tako, da brez spremembe namembnosti na njih ni bilo mogoče graditi stavb, nova uredba pa določa le, da mora objekt dopolnjevati namensko rabo zemljišča.« Kmetijski objekt seveda dopolnjuje kmetijsko rabo zemljišča. Med bistvenimi spremembami nove uredbe je po besedah Jerale tudi recimo ta, da za gradnjo zidanice investitorju ne bo treba več dokazovati, da ima tudi svoj vinograd.

Vir: Dnevnik, Marjeta Kralj

Kako vas bo lopnil davek na nepremičnine?

Če ste lastnik večjega stanovanja v Ljubljani in počitniške hiše na Obali, ste že lahko obdavčeni z dodatnimi 1.250 evri na leto.

Krog zavezancev za poseben davek na nepremičnine višje vrednosti se je z novim letom zaradi znižanja meje obdavčitve z enega na pol milijona evrov razširil. V državi ima po podatkih geodetske uprave 5.700 oseb nepremičnine, vredne več kot pol milijona evrov. Te bodo po novem obdavčene z najmanj 0,25 odstotka, a je pri tem veliko izjem. Katere nepremičnine ne bodo obdavčene, kako visok bo sploh davek?

Davčne spremembe so začele veljati z zakonom o izvrševanju proračuna, za katerega je do zadnjega kazalo, da ga bo spodnesla zahteva za razpis referenduma. Lani so bili z dodatnim davkom obremenjeni lastniki nepremičnin v vrednosti več kot milijon evrov. Ali boste obdavčeni tudi vi? Ste z nepremičninami, na papirju vrednimi pol milijona evrov, eden od skoraj šest tisoč Slovencev? Pripravili smo nekaj konkretnih odgovorov, da bi razjasnili nekatere dvome.

Kdo bo plačal davek in kako visok bo: Zavezanci za plačilo davka so pravne ali fizične osebe, ki so v registru nepremičnin pri Gursu vpisane kot lastniki nepremičnin, katerih skupna vrednost znaša najmanj pol milijona evrov. Stopnje davka so:

- v višini 0,5 odstotka vrednosti nepremičnin (stanovanjske so obdavčene po 0,25-odstotni stopnji), kadar je davčna osnova med pol milijona do vključno dveh milijonov evrov;

- v višini odstotka vrednosti nepremičnin (stanovanjske so obdavčene po 0,5-odstotni stopnji), kadar je davčna osnova nad dva milijona evrov.

Poenostavljeno: če imate pol milijona vredne stanovanjske nepremičnine, boste plačali 1.250 evrov dodatnega davka na leto.

Koliko bo pobrala država: Po okvirnih podatkih Gursa ima blizu pet tisoč pravnih in fizičnih oseb v lasti nepremičnine, vredne med 500 tisoč in milijonom evrov. Skupna vrednost teh nepremičnin je dobre tri milijarde evrov. Če bi bile vse obdavčene po najnižji stopnji, ki velja za stanovanjske nepremičnine, bi država pobrala 7,6 milijona evrov. Vendar bo davčni izkupiček manjši, saj je precej izjem, za katere obdavčitev ne velja.

V drugi polovici leta 2012, ko je veljal posebni davek za lastnike nepremičnin nad milijonom evrov, je Durs pobral 4,5 milijona evrov - v vsem letu bi devet milijonov. Skupna vrednost teh nepremičnin je 2,7 milijarde evrov, brez izjem pa bi davčni prihodek znašal 22,2 milijona evrov. Če bi torej pod obdavčitev zapadel enak obseg nepremičnin, bi država pobrala dodatne tri milijone evrov.

Katere nepremičnine ne bodo obdavčene: Na finančnem ministrstvu pojasnjujejo, da so z zadnjimi zakonskimi spremembami pri obdavčitvi »posegli tudi v določitev predmeta obdavčitve, in sicer se za leti 2013 in 2014 iz obdavčitve izvzemajo le nepremičnine, v katerih se opravlja dejavnost ali so namenjene javni rabi. Kot take se po novem štejejo le tiste nepremičnine, ki so v zakonu eksplicitno navedene in so kot take razvidne iz podatkov registra nepremičnin. Tako se bodo v obdavčitev zajele vse stanovanjske nepremičnine in vsa zemljišča, za katera zakon ne določa oprostitve, torej vsa nepozidana stavbna in druga zemljišča. Upoštevale se bodo tako stanovanjske nepremičnine, v katerih zavezanci živijo, kot tiste, ki jih morda oddajajo v najem ali morda v njih opravljajo dejavnost.«

Iz obdavčitve bodo izvzeta denimo tudi kmetijska, gozdna in vodna zemljišča, nepremičnine v lasti države, občin in drugih oseb javnega prava. Če imate torej tri nepremičnine, vsaka je vredna po 200 tisoč evrov (skupaj 600 tisoč evrov), in eno uporabljate za poslovne namene ter je to tudi označeno v registru nepremičnin, ne boste obdavčeni, saj bo davčna osnova znašala 400 tisoč evrov.

Lizing: Za nepremičnine, ki so v lizinškem zakupu, bo zavezanec lizingojemalec, a država o tem še nima urejenih evidenc.

Pomembno! Presečni datum: Za namene obdavčitve se upošteva stanje na presečni datum, ki je 1. januar tekočega leta.

Do kdaj lahko spremenite napačne podatke: Če podatki o nepremičninah, ki so evidentirane v registru nepremičnin na dan 1. januarja tekočega leta, ne izkazujejo dejanskega stanja, lahko lastnik nepremičnine za potrebe odmere davka spremeni te podatke do 15. februarja leta, za katero se davek odmerja. Preverite torej stanje na Gursu.

Razdelitev nepremičnin med več lastnikov: Omenjenega davka načeloma ne plačate, če imate nepremičnine, vredne 900 tisoč evrov, in jih razdelite med dva lastnika (po 450 tisoč evrov vsakemu). Pri razdelitvi nepremičnin tudi pazite na druge stroške in morebitne druge davke, denimo na notarske stroške, odvetniške storitve, plačilo morebitnih davkov na kapitalski dobiček, dediščine in darila ali na promet z nepremičninami.

Ne nazadnje zakon o davčnem postopku predvideva, da lahko davčni organ, če je neki posel izveden le z namenom izogibanja davkov, takšne transakcije za davčne namene prezre. Da bi se izognili zapletom, poskrbite za to, da bo prenos dovolj zgodaj evidentiran v registru nepremičnin.

Odločbe in plačila: Davčni organ odmeri davek z odločbo, ki jo izda do 31. maja za tekoče leto. Davek boste lahko plačevali v obrokih.

Vir: Finance, Jaka Elikan, Tanja Smrekar Iskrić

Davčne novosti pri nepremičninah

Pri obdavčitvi nepremičnin leta 2013 največ sprememb pri davku od oddajanja premoženja v najem.
 

Zbiranje podpisov za razpis referenduma o zakonu o izvrševanju proračuna je preprečilo uveljavitev posebnega davka na nepremičnine, vredne več kot pol milijona evrov. Tako bo leta 2013 višji le davek od kapitalskih dobičkov pri preprodaji nepremičnin in drugačna obdavčitev najemnin.

Do zdaj so bile najemnine, ki jih prejemajo fizične osebe, obdavčene v okviru dohodnine; najemodajalec je lahko uveljavljal 40 odstotkov normiranih stroškov, preostalih 60 odstotkov pa je bilo obdavčenih glede na dohodninski razred, v katerega je bil uvrščen. Po novem so najemnine kapitalski dobiček in cedularno obdavčene s splošno 25-odstotno stopnjo, pri čemer lahko najemodajalec uveljavlja deset odstotkov normiranih stroškov ali dejanske stroške vlaganj.

S prihodnjim letom bodo kapitalski dobički pri prodaji nepremičnin, tako kot drugi kapitalski dobički, obdavčeni s 25-odstotno stopnjo, in ne več z 20-odstotno, postopoma pa bo še vedno upadala. Po ocenah Neve Žibrik s finančnega ministrstva se letno v proračun iz davka na kapitalske dobičke pri prodaji nepremičnin nateče okoli osem milijonov evrov od skupaj okoli 16 tisoč prodaj. Zaradi višje davčne stopnje pričakuje, da bo država pobrala 2,5 milijona evrov več davka.

Letos 4,8 milijona evrov »davka na bogastvo«

Sredi tekočega leta je bil uveden krizni davek na nepremičnine (do leta 2014), velja za tiste nepremičnine, ki so vredne več kot milijon evrov. Sredi tega leta je bilo zavezancev za ta davek 1.100, skupna vrednost njihovih nepremičnin pa 2,7 milijarde evrov, država je odmerila (za pol leta) 4,8 milijona evrov davka.

Med letos na novo uvedenimi davki je tudi davek od dobička zaradi spremembe namembnosti zemljišč, ki je trajen davek. V zvezi z odmero tega davka se v praksi pojavlja vrsta težav, ki so povezane zlasti s slabimi prostorskimi podatki občin, omenja Žibrikova.

Za nepremičninski davek še ni volje

Že več let pa se napoveduje splošen davek na nepremičnine, ki naj bi močneje obdavčil zlasti prazna stanovanja. Zamisel je opustila že Pahorjeva vlada, zdajšnji predsednik vlade Janez Janša pa je pred lanskimi volitvami presodil, da bi bili učinki takšnega davka zanemarljivi: »Menim, da pri davku na nepremičnine ni takšnih rezerv za proračunske prihodke, kot jih vidijo nekateri.«

Zdaj pa na ministrstvu za finance pravijo: »Politična odločitev v zvezi z uvedbo davka še ni bila sprejeta.« Država v imenu občin po zdajšnji ureditvi pobere okoli 165 milijonov evrov nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča ter štiri milijone evrov davka na premoženje, po zadnjem javno znanem predlogu zakona pa naj bi država letno pobrala 320 milijonov evrov nepremičninskega davka.

Vir: Finance, Jaka Elikan

GURS: cene nepremičnin v 4. četrtletju leta 2011

16.02.2012 -

Leto 2011 na splošno ni prineslo pomembnejših sprememb na slovenskem nepremičninskem trgu. Na trgu stanovanj, ki predstavlja največji in najpomembnejši nepremičninski trg v državi, in ki v veliki meri narekuje tudi dogajanje na trgih ostalih stanovanjskih nepremičnin in zemljišč za gradnjo, je bilo ob koncu preteklega leta sicer zaznati nekoliko močnejši trend padanja cen ob hkratni rasti prometa, kar pa zaenkrat še ni zanesljiv kazalec nadaljnjega padanja cen. Prav dogajanje v zadnjem četrtletju je povzročilo, da je povprečna cena stanovanjskih nepremičnin nekoliko padla tudi na letni ravni in da se promet s stanovanji v primerjavi s preteklim letom ni bistveno zmanjšal. K opaznejšemu zniževanju cen stanovanjskih nepremičnin v drugi polovici preteklega leta je vendarle pripomoglo tudi znižanje cen novogradenj, ki je bilo posledica tega, da so se počasi na trgu vendarle začela pojavljati stanovanja iz nasedlih nepremičninskih projektov preteklih let, po nekoliko bolj pristopnih cenah.

Povprečne cene nepremičnin po cenovnih območjih


Stanovanja

Povprečna cena rabljenega stanovanja v Sloveniji je v tretjem četrtletju 2011 znašala 1.740 €/m2 (velikost vzorca 1.302 enot). V četrtem četrtletju je bila 1.674 €/m2 (velikost vzorca 1.392 enot). Upoštevane so tržne transakcije rabljenih stanovanj v večstanovanjskih stavbah.
V Ljubljani je povprečna cena rabljenih stanovanj v tretjem četrtletju 2011 znašala 2.525 €/m2 in se je v primerjavi s četrtim četrtletjem 2011 znižala, saj je znašala 2.420 €/m2. V Mariboru pa je v tretjem četrtletju 2011 bila 1.167 €/m2, v četrtem četrtletju 2011 se je dvignila na 1178 €/m2.

Garaže

Povprečna cena garaže v Sloveniji je v tretjem četrtletju 2011 znašala 7.852 €. V četrtem četrtletju 2011 je bila 8.509 €. V Ljubljani, Mariboru in Obali, kjer je bila cena v tretjem četrtletju 2011 9.482 €, se je ta vrednost v primerjavi s četrtim četrtletjem 2011 zvišala in je znašala 10.223 €. Upoštevane so tržne transakcije garaž in parkirnih mest v garažnih hišah ter vrstnih in samostojnih garaž.

Pisarne

Povprečna cena pisarne v Sloveniji je v četrtem četrtletju 2011 znašala 1.125 €/m2 kar je v primerjavi s tretjim četrtletjem 2011 manj, ko je bila cena 1.412 €/m2. Upoštevane so tržne transakcije pisarniških prostorov v poslovnih in poslovno-stanovanjskih zgradbah.

Cene zemljišč

V tretjem četrtletju 2011 je bila povprečna cena zazidljivega zemljišča v Sloveniji 61 €/m2 in je bila enaka kot v drugem četrtletju. V četrtem četrtletju se je dvignila za 3 € in znašala 64 €/m2. Povprečna cena za kmetijsko zemljišče v Sloveniji je v tretjem četrtletju 2011 znašala 1,53 €/m2, v tretjem četrtletju pa 1,51 €/m2. Gozdna zemljišča so se v tretjem četrtletju v povprečju prodala po ceni 0,64 €/m2, v četrtem četrtletju pa po 0,67 €/m2.
 

Gibanje cen nepremičnin


Od oživitve slovenskega nepremičninskega trga v drugi polovici leta 2009 so se cene stanovanjskih nepremičnin znižale. Cene stanovanj na sekundarnem trgu so bile v zadnjem četrtletju leta 2011 v povprečju 3 % nižje kot v zadnjem četrtletju leta 2009 in 4% nižje kot v zadnjem četrtletju leta 2010. Cene eno- in dvostanovanjskih hiš so bile ob koncu leta 2011 v povprečju za 11 % nižje kot ob koncu leta 2009 in 5 % nižje kot ob koncu leta 2010. Ob tem se je bistveno spremenila tudi povprečna površina pripadajočega zemljišča. V zadnjem četrtletju 2011 je bila v primerjavi z enakim četrtletjem leta 2009 večja za tretjino, v primerjavi z letom 2010 pa za skoraj polovico. Povprečna cena zemljišča za gradnjo stavb je bila ob koncu leta 2011 za 5 % višja kot ob koncu leta 2009, ob tem pa se je njegova povprečna površina zmanjšala za skoraj 6 %. V primerjavi z zadnjim četrtletjem 2010 je bila cena nižja za 2 %, površina pa manjša za skoraj 14 %. Povprečna površina prodanih zemljišč za gradnjo stavb se zmanjšuje, ker je vse manj velikih nepremičninskih projektov. To vpliva tudi na povprečno ceno, saj so manjša zazidljiva zemljišča relativno dražja. V zadnjem četrtletju preteklega leta je bila povprečna cena kmetijskega zemljišča v Sloveniji za 16 % nižja kot v zadnjem četrtletju leta 2009 in za 1 % nižja kot v zadnjem četrtletju leta 2010. Cena gozdnega zemljišča je bila v primerjavi z zadnjim četrtletjem leta 2009 višja za 1 %, v primerjavi z zadnjim četrtletjem 2010 pa kar za 18 %. Tako cene kmetijskih kot gozdnih zemljišč kažejo trend rasti, ki sovpada z izrazitim naraščanjem njihovega prometa v preteklem letu.


V zadnjem četrtletju leta 2011 je povprečna cena rabljenega stanovanja na ravni države, po dveh letih ponovno zdrsnila pod 1.700 €/m2. V večini večjih slovenskih mest so cene rabljenih stanovanj v primerjavi z zadnjim četrtletjem leta 2010 padle. Z izjemo Kopra, kjer so zrasle za manj kot 2 % in Maribora, kjer so ostale skoraj nespremenjene. Največji padec cen smo zabeležili v Celju, ki je bilo v letu 2010 sicer rekorder po rasti cen med večjimi slovenskimi mesti. V Celju je bila povprečna cena ob koncu leta 2011 za več kot 12 % nižja kot ob koncu leta 2010. Povprečna cena je tako padla pod 1.200 €/m2 in se ponovno približala tisti v Mariboru. Stanovanjski trg v Mariboru, ki je bil v letu 2010 rekorder po padcu cen, je bil ob koncu leta 2011 presenetljivo dejaven, povprečna cena rabljenega stanovanja pa se je v zadnjem četrtletju 2011 v primerjavi s predhodnim četrtletjem povečala za 0,6 %, medtem ko je na letni ravni zrasla za 0,3 %.
 

Evidentirane transakcije nepremičnin


V obdobju od oživitve slovenskega nepremičninskega trga, ki je bila predvsem posledica povečanja prometa s stanovanjskimi nepremičninami, je bilo gibanje evidentiranega prometa po posameznih vrstah nepremičnin različno. Število evidentiranih kupoprodaj kaže na ravni države za stanovanja v zadnjih dveh letih trend padanja prometa, za hiše pa trend rahle rasti. Potem, ko je po tretjem četrtletju preteklega leta že kazalo, da bo promet s stanovanjskimi nepremičninami ponovno začel občutneje padati, se je v zadnjem četrtletju spet okrepil (predvsem z rabljenimi stanovanji in hišami), tako da o ponovni krizi stanovanjskega trga zaenkrat še ne moremo govoriti.


Za zemljišča za gradnjo stavb je razviden relativno močan trend padanja prometa, ki očitno odraža zmanjševanje obsega investicij na področju stanovanjskih in poslovnih novogradenj. Oživitev trga poslovnih nepremičnin je dosegla vrh ob koncu leta 2010, v preteklem letu pa kaže trend padanja, ki je tako kot za zemljišča za gradnjo, odraz poglabljajoče gospodarske krize. Pri kmetijskih in gozdnih zemljiščih je trend prometa ravno obraten - število evidentiranih kupoprodaj je bilo najmanjše v drugi polovici leta 2010 in je nato naraščalo do tretjega četrtletja preteklega leta.

Vir: SLONEP, 16.02.2012

Pasti pri nakupu nepremičnine

Odločitev o nakupu nepremičnine je odgovorna in zahtevna naloga, ki jo pogojuje veliko faktorjev, med katere štejemo ceno nepremičnine, lokacijo, bližino javnih ustanov, komunalne infrastrukture in dostopnosti do drugih krajev. Najvažnejši je pregled objekta s strani gradbenega strokovnjaka, ki lahko oceni, kakšne stroške še prinaša nakup nepremičnine s strani sanacije, izolacije in varnosti Potencialni kupci se pri nakupu nepremičnin pogosto srečujejo s pravnimi zapleti, kot so težave z lastništvi ali vpisi zastavnih pravic, ki jih niso poznali pred sklenitvijo pogodbe ali niso vpisane v zemljiško knjigo.

 Preverite pravno stanje nepremičnine

Nikoli ne opustite preverjanja pravnega stanja nepremičnine ali to zaupati prodajalcu. Preverite stanje v zemljiški knjige in morebitne plombe ali bremena na nepremičnini. Na nepremičnini, ki jo kupujete so lahko namreč v zemljiški knjigi vpisane hipoteke ali služnosti.

Preverite gradbeno stanje nepremičnine

Zahtevajte gradbeno dokumentacijo in preverite ali je enaka stanju v naravi, kako je z prizidki k objektu, ali ima objekt razpoke in kako potekajo, kako je z odvodnjavanjem meteorne vode in kako visoka je podtalnica. Preverite kako je odvajanjem kanalizacije, v kakšnem stanju so nosilni zidovi, strešna konstrukcija in izolacija. Pokličite svetovalca ali gradbenega strokovnjaka predno se pravno urejeno vselite v nezadovoljivo bivalen objekt, ki potrebuje takojšnjo temeljito sanacijo.

Preverite lego nepremičnine

Kar nekaj primerov smo imeli, ko smo zastopali stranko kupca, da je prodajalec prodajal nepremičnino na geološko neustreznem terenu in trdil, da do sedaj ni bilo nič hudega. Še več pa jih je bilo, da so zamolčali poplavna področja, ki bistveno znižajo ceno.

Vpišite lastninsko pravico na kupljeni nepremičnini v zemljiško knjigo

Takoj po dejanskem nakupu nepremičnine, poskrbite za vpis lastništva v zemljiški knjigi. Poleg tega, da je vpis v zemljiško knjigo nujen, zato da tudi pravno formalno postanete lastnik nepremičnine, se boste z vpisom v zemljiško knjigo izognete morebitnim zapletom. Obvezno zahtevajte izbris vseh bremen.
 

Natančno določite način plačila kupnine

Dogovor o načinu plačila nepremičnine in plačilo zadnjega obroka (pri novogradnjah to področje podrobno ureja zakon o varovanju kupcev stanovanj), pri nepremičninah, za katere ta zakon ne velja, pa se obe strani lahko primerno zavarujeta z notarsko overjeno pogodbo). Prodajno pogodbo za nepremičnino izdelate pri notarju, lahko pa tudi kje drugje, tudi s pomočjo e-obrazca.
 

Bodite pozorni na napake na nepremičnini

Skrbno preglejte nepremičnino, ter bodite pozorni tako na skrite kot tudi neskrite napake. Skrite napake so napake, ki jih ni bilo mogoče opaziti med običajnim pregledom pri prevzemu nepremičnine in se pokažejo šele kasneje.
Zato skrbno bodite pozorni tudi po nakupu, saj morate kot kupec prodajalca o napaki, ki jo najdete, obvestiti v osmih dneh po odkritju, drugače izgubite garancijsko pravico. Dobro je, da imate strokovnjaka, ki je gradbenik in strokovno pozna predmet ogleda.
 

Zahtevajte podatke od nepremičninske agencije

Pri nakupu nepremičnine preko nepremičninske agencije, posrednika ali svetovalca-zastopnika morate vedeti, da je naloga nepremičninskega posrednika oziroma agencije preveriti pravno in dejansko stanje nepremičnine ter, da vam jasno in razumljivo pisno obrazloži vse morebitne pravno oziroma stvarne napake nepremičnine. Pregledati mora gradbeno dokumentacijo, ugotoviti konstrukcijska neskladja, neskladje v prejeti dokumentaciji in izvedenih delih. Ker agencije nimajo vedno posrednika z licenco, ki izhaja iz gradbene stroke, je to lahko velik problem. Verjetna so ugibanja o vzrokih, posledicah in sanacijah , s tem pa o vaših stroških.
 

Pri zapletih poiščite pomoč

Za pravno pomoč pri nakupu nepremičnine (v kolikor se pojavijo pravne težave, ki z drugo stranjo ne morete razrešiti), se je priporočljivo obrniti na potrošniške organizacije, ki opravljajo brezplačno svetovanje potrošnikom po telefonu na podlagi sklenjenih pogodb z Uradom RS za varstvo potrošnikov, ali odvetniško pisarno, ki ponuja tovrstna svetovanja. Za sanacijo objekta se najprej obrnite na statika, ki bo svetoval. če je zamisel konstrukcijsko sploh izvedljiva. Naša agencija pa po potrebi poskrbi še za vse ostalo, kar prodajalec ali kupec nepremičnine potrebujeta.

Primer: za kupca nepremičnine preko naše agencije, ki je sam pripotoval iz tujine, smo poskrbeli za lažjo asimilacijo v okolje, kamor je prišel živeti, poskrbeli smo za manjšo obnovo objekta, mu razložili postopke na naših upravnih enotah in na koncu smo mu poskrbeli tudi za to, da je dobil prijetno družbo.

Vpis v zemljiško knjigo po 1.5.2011
Kako bo po novem potekal vpis v zemljiško knjigo?

S 1.5.2011 bo začela veljati novela zakona o zemljiški knjigi, ki bo prinesla bistvene novosti pri vpisu pravic v zemljiško knjigo.

Po novem ne bo več možno v fizični obliki vlagati predlogov na zemljiško knjigo, ampak bo možno to le še po elektronski poti. Načeloma boste lahko tudi sami še vedno vlagali predloge za vpis v zemljiško knjigo, vendar pa boste za to potrebovali digitalno potrdilo, ter varen elektronski predal.

V članku se bomo pogledali, kaj ostaja pri vpisu v zemljiško knjigo enako, ter kaj so bistvene novosti, ki jih prinaša novela. 

Spremembe pri vpisu v zemljiško knjigo začnejo veljati s 1.5.2011.  

Predloge za vpis v zemljiško knjigo, po 1.5.2011, bomo še vedno lahko vlagali sami, vendar le še po elektronski poti.

Če boste tako želeli sami vložiti zemljiškoknjižni predlog, se boste morali predhodno registrirati v sistem e-sodstva, vzpostavljen pri Vrhovnem sodišču Slovenije, ter odpreti varen elektronski predal.

Za neposredno poslovanje z nepremičninami bo tako potreben osebni računalnik, internetna povezava in kvalificirano digitalno potrdilo, ki bo služil kot podpis.

Izjemoma se boste lahko v zemljiško knjigo vpisali kot lastnik nepremičnine tudi, če se boste osebno z vso potrebno dokumentacijo zglasili na pristojnem okrajnem sodišču (sodišče, ki je pristojno za območje, kjer nepremičnina leži). V primerih vknjižbe ostalih pravic pa boste morali vložiti predlog po elektronski poti, ali pa preko pristojnega pooblaščenca (notarja, odvetnika, nepremičninske agencije).

 Kako vzpostavim varni elektronski predal?

Varen elektronski predal lahko naročite pri ponudniku varnih elektronskih predalov, kot denimo VEP.si (vep.si) ali pa Pošta Slovenije (moja.posta.si).

Kje dobim kvalificirano digitalno potrdilo?

Kvalificirano digitalno potrdilo lahko pridobite na svoji upravni enoti. Več o informacij boste pridobili na naslovu: http://www.sigen-ca.si/fizicne_osebe.php.  

Predloge za vpis v zemljiško knjigo boste lahko vložili tudi preko:

Za vpis v zemljiško knjigo boste še vedno potrebovali pravno listino, na podlagi katere boste lahko vpisali svojo pravico v zemljiško knjigo (Prodajna pogodba, Darilna pogodba,...), oziroma verigo teh pogodb. Poleg pogodbe pa boste seveda še vedno (v primeru, da ga ne vsebuje že sama pogodba), potrebovali overjeno zemljiškoknjižno dovolilo (e-obrazec - kliknite tu...).

Naj omenimo, da si lahko te pogodbe izdelate tudi s pomočjo e-obrazcev, ki jih najdete v rubriki: Nepremičninske pogodbe.

Morda je potrebno omeniti, da se bo sedaj kot ustrezna pogodba za vpis v zemljiško knjigo, štela tudi uskladitvena pogodba pogodba oz. pogodba o priznanju lastninske pravice.

Nasvet: Bodo v prihodnjih petih letih cene stanovanj zrasle ali upadle?

Cene stanovanj v Sloveniji stagnirajo že dve leti, promet z njimi še bolj. Da bi se v bližnji prihodnosti zgodila večja korekcija cen, ni pričakovati. Kaj in kdaj lahko nepremičninski trg premakne z mrtve točke?

Kupna moč Slovencev bo plahnela

Razpoložljiv realni dohodek v Sloveniji bo stagniral, napovedujejo analitiki. Skladno s tem se bo zmanjševala tudi zmožnost nakupa stanovanj. Umar napoveduje neznatno, zgolj 0,2-odstotno realno rast zasebne porabe v letu 2012 in 0,5-odstotno rast v letu 2013, medtem ko naj bi končna poraba (ta ob zasebni zajema še državno porabo) prihodnji dve leti zrasla za 0,1 oziroma 0,4 odstotka. Tudi število brezposelnih naj bi prihodnji dve leti ostalo na podobni ravni, v povprečju bo presegalo 110 tisoč ljudi.

Zaradi vse bolj negotovih zaposlitev in gospodarske prihodnosti so morebitni kupci stanovanj bolj zadržani. Kaj pa špekulativno povpraševanje? Sogovorniki v anketi pojasnjujejo, da pričakovani upadi cen nepremičnin odganjajo manjše špekulante. Špekulacij ni tudi zaradi težke dostopnosti posojil, ki so dražja. Na drugi strani na slovenskem nepremičninskem trgu ni pričakovati večjih investitorjev, vsaj pri trenutnih cenah stanovanj in zdajšnjem številu transakcij.

Ponudba: 16 tisoč neprodanih stanovanj s hipoteko

Po ocenah Banke Slovenije je na trgu okoli 16 tisoč novozgrajenih stanovanj, ki so bila postavljena z bančnimi posojili. Večinoma ostajajo neprodana. Samo v Ljubljani naj bi bilo po različnih ocenah od tri do šest tisoč takšnih stanovanj. Uradnih podatkov o številu prodanih novih stanovanj ni, cene pa so le nekaj odstotkov nižje od rekordnih iz leta 2008. Statistični urad denimo na podlagi anket v zadnjem letu zaznava celo rast cen za desetino.

Kljub zaostrenim razmeram v gospodarstvu, zlasti gradbeništvu, pa prodaj pod prisilo ali v stečajih (še) ni. Tudi nove ponudbe ne bo veliko, saj se je površina stanovanj, za katera je bilo izdano gradbeno dovoljenje, v treh letih zmanjšala za polovico. Zdaj je večina izdanih gradbenih dovoljenj namenjena gradnji individualnih hiš. Investitorji v večstanovanjske stavbe, ki so dobili gradbeno dovoljenje v zadnjem letu ali dveh, pa gradnjo večinoma odlagajo v prihodnost. V prihodnjih dveh letih je tako na trgu pričakovati le stanovanja, ki sodijo še med predrecesijske projekte.


 

Demografija: vse manj iskalcev stanovanj

Statistični pregled števila prebivalcev, starih od 20 do 29 let, pove, da se ta skupina, ki bo v prihodnje največ povpraševala po stanovanjih, oži. Zdaj je po podatkih Sursa 269 tisoč Slovencev starih med 20 in 29 let, kar je najmanj v zadnjem desetletju in osem odstotkov manj kot leta 2006 oziroma 11 odstotkov manj kot leta 2002.

Število mladostnikov med 15. in 19. letom napoveduje nadaljevanje zmanjševanja števila morebitnih kupcev stanovanj. Na drugi strani ima precej številčnejša starejša populacija (upokojenci) v lasti večja stanovanja in hiše, ki jih s povprečno pokojnino ni zmožna vzdrževati. Glavno vprašanje, ki bo vplivalo na ceno stanovanj v prihodnje, je, ali bodo starejši vztrajali pri lastništvu velikih stanovanj ali pa se bodo selili v manjša in cenejša.

Dostop do finančnih virov

Banke so v zadnjih letih zaostrile pogoje za odobritev vseh posojil, kar se je močno izrazilo zlasti pri financiranju novih nepremičninskih projektov. Banke je še pred leti zanimalo le to, da se bodo vpisale kot hipotekarne upnice na nepremičninah, v krizi, ko vse manj podjetij odplačuje posojila in je nepremičninski trg mrtev, pa so se pri presoji posojilnih prošenj začele osredotočati na denarni tok. Torej na to, ali bo projekt, ki ga financirajo, res »prinašal« toliko, da bo investitor lahko odplačeval posojilo. Hkrati banke niso pripravljene financirati stanovanjske gradnje brez zadostne lastne udeležbe investitorja, ki je pri nas najpogosteje gradbinec. Medtem ko so slovenska podjetja zdaj med najbolj zadolženimi, so gospodinjstva med najmanj zadolženimi v EU.

Verjetno bodo banke bolj poskušale posojila gradbincem prenesti na gospodinjstva prek hipotekarnih posojil. Pri tem je nekaj težav, predvsem posojilna sposobnost prebivalstva. Zlasti mlajši, ki so morebitni kupci stanovanj, vstopajo na trg dela prek zaposlitev za določen čas in drugih oblik zaposlitev (denimo prek s. p.), česar banke ne obravnavajo kot redno zaposlitev in zato niso pripravljene odobravati posojil. Nič manj kot oblika zaposlitve pa za banke ni pomemben delodajalec; najraje odobravajo posojila zaposlenim v javnem sektorju in v večjih, stabilnejših sistemih.


 

Stroški gradnje

Zaradi številnih propadlih gradbenih podjetij je končana gradnja vse bolj tvegana naložba, hkrati se tudi strošek gradnje postopoma viša. Statistični urad ugotavlja, da je strošek gradnje kvadratnega metra stanovanja v zadnjih treh letih zrasel za pet odstotkov. Dodatno nanj vplivajo še višji komunalni prispevki in slab pregled nad novozazidljivimi zemljišči v državi. Nekateri investitorji kot strošek gradnje stanovanj omenjajo tudi donacije občini, kot denimo v Ljubljani, in podobne stroške (najemanje lokalnih arhitektov, študije izbranih izvajalcev in podobno).

Zaradi prejšnjih špekulacij z zemljišči, ki so cene dvignile v nebo in povzročile nepremičninski balon, so zemljišča zdaj sorazmerno draga oziroma so lastniki in banke že v izhodišču v ceno vračunali rento, ki bi jo šele ustvarili s spremembo namembnosti in razvojem nepremičninskega projekta.

Najemni trg

Država nima pregleda nad najemnin trgom in ne ve natančno, kaj se na njem dogaja. Edina statistika je gibanje oglaševanih najemnin na portalu Nepremicnine.net. Te so od vrhunca 2008 doživele petinski upad. Ekonomisti že dalj časa opozarjajo, da med nabavno ceno stanovanja in dohodka iz oddajanja stanovanja ni več kot dvoodstotnega nominalnega donosa. Pred krizo so bila stanovanja zanimiva naložba zaradi rasti vrednosti; zdaj je ostal le še donos iz najemnin, ki je nižji od obrestne mere na bančne vloge. Iz istih razlogov skoraj ni zasebnih institucionalnih vlagateljev v najemna stanovanja.

Hkrati je po ocenah povpraševanje po najemu skromno zaradi neurejenih najemnih razmerij in zaradi navezanosti Slovencev na »življenje pod lastno streho«. Razlag, zakaj so Slovenci navezani na lastništvo nepremičnin, je več: nekateri jo razlagajo z zapuščino socializma, drugi kot posledice Jazbinškovega zakona, tretji s tradicionalno navezanostjo na zemljo. Pomembno k temu prispeva tudi slovenska nenaklonjenost k mobilnosti, kar je tudi posledica velikega deleža lastniških stanovanj.

Novi davek na nepremičnine

Kaj bo prinesel dolgo napovedovani davek na nepremičnine? Država naj bi z njim posegla na stanovanjski trg prek različnih davčnih stopenj. Po zadnjem osnutku zakona (veljati ne bo začel pred letom 2013) naj bi bila osnovna (rezidenčna) nepremičnina obdavčena z 0,03-odstotno stopnjo (glede na posplošeno tržno vrednost), druga stanovanja in tista, ki se oddajajo, z 0,1-odstotno stopnjo in prazna stanovanja z 0,3-odstotno stopnjo.

Pred nedavnim objavljen osnutek nacionalnega programa (NSP), ki ga je objavil okoljski minister Roko Žarnić, predvideva tudi, da bi bila gospodinjstva s podpovprečnimi dohodki upravičena do stanovanjskega dodatka, ki bi ga prejeli vsi, ne glede na to, ali živijo v profitnem ali neprofitnem najemu, gradijo hišo ali so kupili stanovanje. Ker je parlament razpuščen, NSP ne bo šel v uradni postopek, ampak bo v tej fazi počakal na novo vlado.

Mnenja

Zoran Veleski, Mreža nepremičnin : »Kot država smo zelo posebni; predvsem banke imajo samosvoj odnos do nepremičninskega trga. Od teh je še zlasti odvisno, kaj se bo zgodilo v prihodnjih petih letih. Cene se najbrž ne bodo pomembneje spremenile, tako kot že zadnji dve leti. Zaradi manjšega obsega vlaganj v stanovanjsko gradnjo bo leta 2014 lahko na trgu manjša ponudba novih stanovanj od povpraševanja.«

Bojan Ivanc, KD Banka : »Razpoložljiv realni dohodek Slovencev bo stagniral, posojilne ekspanzije, takšne, kakršno smo spremljali do leta 2007, pa ne bo. Starostna sestava prebivalstva ob zadržanem odnosu do priseljevanja prav tako sporoča, da se bodo potrebe po nepremičninah zmanjševale. Vtis o hitro rastočih nepremičninah vse bolj bledi, lahko pa celo povsem izpuhti, če slovenske banke začnejo agresivneje čistiti portfelj nepremičnin. Pri današnjih cenah nikakor ni pričakovati špekulativnega povpraševanja po nepremičninah. Za večje nepremičninske igralce je potrebno več transakcij in stabilni najemniki. V Sloveniji je tudi neugoden kazalec med ceno stanovanja in letno najemnino - cena ta hip znaša skoraj 20 letnih najemnin -, kar nakazuje na previsoko ceno glede na najemnino in prinaša premajhen donos za špekulativni sklad. Špekulativne posameznike odvračata slab trend v cenah in odsotnost poceni financiranja. Glede na opisane dejavnike pričakujem znižanje realnih cen v prihodnjem letu za pet do deset odstotkov, nominalno med tremi in osmimi odstotki. Proces prilagoditve cen je dolgotrajnejši celo v ZDA, kaj šele pri nas.«

Vir: Finance